Kontakt

20. März 2013 RA Marbod Hans

Haustiere in der Mietwohnung

Der Fall: Stellen Sie sich als Vermieter oder Mieter vor, Sie hätten in Ihrem Mietvertrag folgende Klausel zur Haustierhaltung stehen:

„Der Mieter darf Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren (Ziervögel etc.) nur mit Zustimmung des Vermieters halten. Die Zustimmung ist zu versagen bzw. kann widerrufen werden, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist. Im Übrigen liegt es im freien Ermessen des Vermieters.“Was würden Sie sagen: Ist diese Klausel wirksam oder unwirksam?Genau diese Klausel lag dem Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 329 /11) zur Prüfung vor. Er hat die Klausel für unwirksam erachtet und die Revision mit Beschluss vom 22.01.2013 unter Verweis auf seine ständige Rechtsprechung zurückgewiesen: Die Sätze 1 und 2 der Regelung seien – so der Bundesgerichtshof – für sich genommen nicht zu beanstanden, denn sie knüpften den Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haltung von Haustieren – wozu auch Hunde und Katzen zählen – an legitime, berechtigte Vermieterinteressen. Hierzu zähle der in der Klausel genannte Hausfrieden ebenso wie ein ungestörtes nachbarschaftliches Gemeinschaftsverhältnis. Auch sei es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass die Zustimmung des Vermieters versagt oder widerrufen werden kann, wenn durch die Tierhaltung eine Beeinträchtigung der übrigen Mieter oder des Grundstücks zu befürchten sei. Wenn sich die Regelung in diesen Bestimmungen erschöpfen würde, würde die Zustimmung zur Haustierhaltung ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien abhängen, die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs abzielen würden. Der Bundesgerichtshof hat jedoch darauf hingewiesen, dass die Klausel noch einen dritten Satz habe, in dem die Zustimmung des Vermieters „im Übrigen“ in dessen „freies Ermessen“ gestellt werde, dessen Ausübung gerade an keine überprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen gebunden sei. Dies könne dazu führen, dass der Vermieter die Zustimmung zur Haustierhaltung auch dann verweigern könne, wenn kein Versagungsgrund nach Satz 2 der Klausel gegeben sei. Wörtlich heißt es in der gerichtlichen Entscheidung: „Für einen derart schrankenlosen Erlaubnisvorbehalt ist kein berechtigtes Interesse des Vermieters erkennbar.Der Bundesgerichtshof hat daher die gesamte Klausel für unwirksam erklärt, mit der Folge, dass im Mietvertrag überhaupt keine Regelung bezüglich der Haltung von Haustieren vorhanden war. Darf dann ein Mieter in solch einem Fall jedes Haustier halten? Auch hierzu hat der Bundesgerichtshof die Antwort gleich mitgeliefert: Fehlt es an einer wirksamen vertraglichen mietvertraglichen Regelung zur Haustierhaltung, hängt die Frage, ob die Haltung von Haustieren zum vertragsgemäßen Mietgebrauch gehört, von einer umfassenden Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten (z.B. weiterer Parteien im Miethaus) im Einzelfall ab. „Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im jeweiligen Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet“. Fazit und Tipp: Um zu prüfen, ob eine Haustierhaltung erlaubt ist, muss zunächst in den Mietvertrag hineingesehen werden. Findet sich dort eine Haustierhaltungsklausel, ist zu prüfen, ob diese wirksam ist. Existiert keine Haustierhaltungsklausel oder ist diese unwirksam, hängt es von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere vom Tier, ab, ob die Haltung dieses Tieres zulässig ist oder nicht. Hier empfiehlt es sich, vorher anwaltlichen Rat einzuholen.

in Beitrag, Allgemein

Mehr von