07. Oktober 2014
Neues vom Mietrecht
Der Bundesgerichtshof hatte sich am 09.04.2014 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 107/13 mit der Frage zu beschäftigen, ob die Vorlage einer „frei erfundenen“ Vorvermieterbescheinigung durch den Mieter beim Vermieter dessen fristlose Kündigung rechtfertigen kann.
Der Kläger war seit April 2007 Mieter einer Wohnung des Beklagten und hatte bereits vor Abschluss des Mietvertrages ein Formular einer sog. „Vorvermieterbescheinigung“ erhalten. In diesem Formular sollte der vorherige Vermieter des Klägers u. a. bestätigen, dass der Mieter die Kaution und die Miete pünktlich gezahlt habe und seinen sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen sei.
Der Kläger hatte dann auch das ausgefüllte Formular mit dem Inhalt, dass er seine Pflichten aus dem vorherigen Mietvertrag stets pünktlich erfüllt hat, an den Beklagten als Vermieter zurückgegeben.
Mehr als drei Jahre später erklärte dann der Beklagte gegenüber dem Kläger die fristlose Kündigung des Mietvertrages mit der Begründung, die Vorvermieterbescheinigung sei gefälscht (frei erfunden). Er habe weder an der angegebenen Adresse gewohnt noch mit dem genannten Vermieter in dem genannten Zeitraum einen Mietvertrag geschlossen.
Der BGH stellte nochmals klar, dass der Mieter generell keinen Anspruch gegen seinen bisherigen Vermieter auf Ausstellung einer Vorvermieterbescheinigung bzw. einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung besitzt. Trotz dessen ist es dem Vermieter nicht untersagt, vom Mietinteressenten vor Abschluss eines Mietvertrages eine diesbezügliche Bescheinigung zu erbitten.
Erhält der ehemalige Mieter dann keine derartige Erklärung vom Vorvermieter, ist es ihm jedoch nicht erlaubt, eine derartige Bescheinigung zu fälschen.
Trotz dieser für den Mietinteressenten nicht immer glücklichen Situation kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass die Vorlage einer gefälschten oder „frei erfundenen“ Vorvermieterbescheinigung eine erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten darstellt. Diese mache die Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter unzumutbar und rechtfertigt daher die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.