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12. Dezember 2012 RA Marbod Hans

Ordentliche Kündigung gegenüber dem Mieter möglich bei Mietrückstand von nur 1 (in Worten: einer) Monatsmiete, wenn der Verzug 1 Monat beträgt – Bundesgerichtshof entscheidet zugunsten der Vermieter

Der Fall: Jeder Vermieter und jeder Mieter weiß, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich ist, wenn entweder ein Mietrückstand von 2 vollen Monatsmieten vorliegt, oder wenn für 2 aufeinander folgende Monate ein Rückstand von 1 vollen Monatsmiete und einem Cent aufgelaufen ist.

Wie die Situation bei einer ordentlichen Kündigung ist, wenn nur 1 Monatsmiete Rückstand besteht, war bislang noch nicht höchstrichterlich geklärt. Dies hat sich am 10.10.2012 geändert. Der Bundesgerichtshof hat an diesem Tag entschieden (AZ: VIII ZR 107/12), dass bereits mit 1 Monatsmiete Rückstand der Vermieter die ordentliche Kündigung – unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist – ohne vorherige Abmahnung aussprechen kann, wenn sich der Mieter mit der Mietzinszahlung bereits mindestens 1 Monat im Verzug befindet.Bekanntlich ist einer der Kündigungsgründe für eine ordentliche Kündigung des Vermieters eine „nicht unerhebliche“ vertragliche Pflichtverletzung des Mieters. Der Bundesgerichtshof hat diesen unbestimmten Rechtsbegriff nunmehr im Hinblick auf den Rückstand von Mietzinszahlungen mit Leben gefüllt: Eine fristlose Kündigung setze voraus, dass dem Vermieter unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Vertrags nicht bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist zugemutet werden könne. Demgegenüber knüpfe die ordentliche Kündigung an eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung des Mieters an, die dem Vermieter die Lösung vom Vertrag nur unter Beachtung gesetzlicher oder vereinbarter Kündigungsfristen erlaubt. Angesichts dieser unterschiedlichen Anforderungen an die fristlose und die ordentliche Kündigung bestehe kein Grund, die vom Gesetzgeber für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs festgelegten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen. Weiter führt der Bundesgerichtshof in seinem Urteil wörtlich aus: „Nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug rechtfertigt die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung. […] Dem Senat [erscheint] die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.“Fazit und Tipp: Berücksichtigt man dann noch, dass der Bundesgerichtshof den „Rettungsanker“ für die fristlose Kündigung, nämlich die einmalige Möglichkeit, nach einer Kündigung den gesamten Mietrückstand innerhalb der im Gesetz genannten Frist an den Vermieter zu zahlen, nicht auf eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstandes überträgt, ist zu erkennen, dass die Rechtsprechung mit nicht zahlenden Mietern nicht viel Federlesens macht. Zu beachten ist zudem, dass eine Abmahnung vor dem Ausspruch einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht erforderlich ist. Insbesondere bei Mietminderung muss die Angemessenheit der Mietminderung genau geprüft werden, denn ein Rückstand mit einer Monatsmiete ist schnell erreicht.Hier lohnt es sich sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter, schnellstmöglich anwaltlichen Rat einzuholen.

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