Für Mieterhöhungsverlangen kann maschinelle Unterschrift ausreichen

Hintergrund für den Rechtsstreit war, dass es juristisch einen Unterschied zwischen der sog. „Schriftform‟ und der „Textform‟ gibt. Während bei der Schriftform u.a. Voraussetzung ist, dass ein Schriftstück mit eigenhändiger Namensunterschrift abgeschlossen wird, reicht es im Falle, dass gesetzlich nur Textform vorgeschrieben ist, aus, wenn u.a. auf dem Schriftstück die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift erkennbar gemacht wird.

Nach dem Gesetz ist für ein Mieterhöhungsverlangen die Textform ausreichend. Im vorliegenden Fall enthielt der Mietvertrag – wie es sehr häufig der Fall ist – folgende Klauseln:

Nr. 13 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVG) lautet:

Das Amtsgericht und auch das zweitinstanzliche Landgericht haben die Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit folgender Begründung abgewiesen: Zwar reiche für ein Mieterhöhungsverlangen die Textform aus. Im vorliegenden Fall hätten die Parteien jedoch in § 6 des Mietvertrages ausdrücklich die „Schriftform‟ vereinbart. Dies beziehe sich dann auch auf ein Schreiben, mit dem eine Mieterhöhung verlangt wird. Der Vermieter müsse sich an dem Schriftformerfordernis festhalten lassen.In der dritten Instanz hat der Bundesgerichtshof nun mit Urteil vom 10.11.2010 (AZ: VIII ZR 300/09) dem Vermieter Recht gegeben: das Mieterhöhungsverlangen ist auch ohne eigenhändige Unterschrift des Vermieters formgültig und damit wirksam. Die im Mietvertrag enthaltene Schriftformabrede steht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen. Nach dem im vorliegenden Fall geltenden Mietvertrag sind Vertragsänderungen und -ergänzungen zwar in Schriftform zu vereinbaren. Das einseitige Mieterhöhungsverlangen des Vermieters stellt jedoch keine Vertragsänderung oder -ergänzung dar. Zu einer solchen kann es erst durch die Zustimmung des Mieters zu einer bestimmten Mieterhöhung kommen. Den Parteien bleibt es – so der Bundesgerichtshof – unbenommen, gemäß § 127 Abs. 2 Satz 2 BGB nachträglich eine dem § 126 BGB entsprechende Beurkundung zu verlangen.Fazit und Tipp: Beachtet werden muss, dass der Bundesgerichtshof in dem Urteil nicht entschieden hat, dass der Vermieter tatsächlich mehr Miete erhält. Er hat lediglich festgestellt, dass ein Mieterhöhungsverlangen den Mietvertrag selbst noch nicht abändert und deswegen für das Mieterhöhungsverlangen keine Schriftform erforderlich ist. Für die Abänderung der Mietzinshöhe ist dann aber die Schriftform einzuhalten, wenn im Mietvertrag eine solche Schriftform vereinbart ist. Es ist jedoch ratsam, auch bei einem Mieterhöhungsverlangen die – im Verhältnis zur Textform – strengere Schriftform zu wählen und das Mieterhöhungsverlangen zu unterschreiben.Auch hier empfiehlt es sich wie so häufig, vorher anwaltlichen Rat einzuholen; auf Vermieterseite, um vorher prüfen zu lassen, ob das Mieterhöhungsverlangen formell und inhaltlich ordnungsgemäß ist, auf Mieterseite, um prüfen zu lassen, ob tatsächlich die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen erteilt werden muss.