Aufklärungspflicht bei Vertragsschluss (Darlehen)

Eine Bank, die Kenntnis von einer Verschmutzung des Bodens eines zu verkaufenden Grundstücks hat und einem Kunden für diesen Kauf ein Darlehen gibt, hat die Pflicht, ihren Kunden über die Kontamination des Kaufobjekts aufzuklären. Das hat mit Urteil vom 15.07.2008 das Oberlandesgericht Karlsruhe entschieden. Zwar sei eine Bank, die keine Beratung vornehme, grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit des zu finanzierenden Geschäfts sowie über Gefahren und Risiken aufzuklären und vor dem Vertragsschluss zu warnen. Bei einem Wissensvorsprung aber gebe es von diesem Grundsatz Ausnahmen.Der Kläger verlangt von der beklagten Bank Schadensersatz, weil diese bei Abschluss eines Kreditvertrages zur Finanzierung eines Grundstückskaufs nicht über die ihr bekannte Kontamination des Grundstücks aufgeklärt habe. Etwa 40 Jahre lang bis 1983 hatten die früheren Eigentümer A. auf dem umstrittenen Grundstück eine Färberei und chemische Reinigung betrieben. Im April 1983 mietete die beklagte Bank auf dem Grundstück Räume und Stellplätze für ihre nahe gelegene Filiale, ließ die Räumlichkeiten renovieren und im Außenbereich Stellplätze herstellen. Zu einem zunächst beabsichtigten Kauf des Grundstücks durch die Bank kam es nicht. Im Juli 1983 stellten sich bei Abwasserproben hohe Konzentrationen an Tetrachlorkohlenwasserstoff heraus. Das Umweltschutzamt teilte den Eigentümern A. mit, dass das Erdreich unterhalb einer zum Grundstück gehörenden Grube kontaminiert sei, das Landratsamt gab ihnen auf, zunächst das Bodenmaterial in der Grube in einer Tiefe von etwa 50 Zentimetern unter der Grubensohle zu entfernen, als Sonderabfall zu entsorgen und die Grubensohle anschließend mit Beton zu verfüllen. Herr A. wurde darauf hingewiesen, dass er bei einem späteren Gebäudeabriss auch das Erdreich im weiteren Bereich der Grube entfernen und als Sonderabfall entsorgen müsse. Im Juli 1984 teilte Herr A. dem Umweltschutzamt mit, dass er die Auflagen erfüllt habe.1985 kaufte die Mutter des Klägers von den Eheleuten A. das Grundstück. Den Kaufpreis von rund 500.000 DM finanzierte sie über ein Darlehen bei der beklagten Bank. 2005 wurde das Grundstück auf ihren Sohn, den Kläger, übertragen. Weitere Ermittlungen der zuständigen Ämter ab dem Jahr 1999 führten 2004 zu dem Ergebnis, dass starke Verunreinigungen mit Halogenkohlenwasserstoffen in Boden und Grundwasser einen erheblichen Sanierungsaufwand forderten, der von dem Kläger als Eigentümer und Zustandsstörer zu tragen sei. Der Kläger verlangt aus abgetretenem Recht seiner Eltern gegenüber der Beklagten die Feststellung, dass sie ihm den Schaden zu ersetzen hat, der ihm aufgrund gesetzlicher Ansprüche von Behörden oder Dritten wegen den Verunreinigungen im Boden und im Grundwasser durch leichtflüchtige Halogenkohlenwasserstoffe entsteht. Der Kläger hat geltend gemacht, dass der Vorstand der Beklagten, der auch den Kauf des Grundstücks an seine Mutter vermittelt und betreut habe, von der Altlastenproblematik zum Zeitpunkt des Verkaufs Kenntnis gehabt habe. Sie selbst habe nur gewusst, dass auf dem Grundstück eine Färberei und Reinigung betrieben worden sei. Von dem ursprünglich geplanten Kauf des Grundstücks habe die Beklagte wegen der Kontamination Abstand genommen. Die Beklagte hat das bestritten.Das Landgericht hatte nach einer umfangreichen Beweisaufnahme der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten blieb ohne Erfolg: Der Kläger habe einen Anspruch auf Feststellung eines Schadensersatzanspruchs wegen Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht bei Abschluss eines Darlehensvertrages zwischen der Mutter und der beklagten Bank. Zwar sei eine Bank, die keine Beratung vornehme, grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit des zu finanzierenden Geschäfts sowie über Gefahren und Risiken der Verwendung des Darlehens aufzuklären und vor dem Vertragsschluss zu warnen. Von diesem Grundsatz gebe es jedoch Ausnahmen. Eine Aufklärungspflicht der Bank könne nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei Kreditgeschäften ausnahmsweise gegeben sein, wenn diese für sie selbst erkennbar in Bezug auf spezielle Risiken des zu finanzierenden Vorhabens gegenüber dem Darlehensnehmer einen konkreten Wissensvorsprung im Hinblick auf ein spezielles Risiko des zu finanzierenden Geschäftes hat.So liege der Fall hier, so das Gericht. Das Landgericht sei nach der Beweisaufnahme zu der Ãœberzeugung gelangt, dass der Vorstand der Beklagten vor Abschluss des Darlehensvertrages mit der Mutter des Klägers Kenntnis von der Kontamination des Grundstückes gehabt habe, während der Mutter des Klägers diese nicht bekannt gewesen sei. Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass bei der Renovierung durch die Bank offensichtlich verseuchtes Erdreich ausgehoben und entsorgt worden war. Die ausführende Baufirma habe den Vorstand von dem verunreinigten Erdreich in Kenntnis gesetzt. Nach einem Aktenvermerk der Stadtverwaltung habe es im Februar 1984 in Anwesenheit des Vorstandes der Beklagten eine Besprechung gegeben, in der auf die Verseuchung des Erdreichs und auf erhebliche Sanierungskosten hingewiesen worden sei. Der Mutter des Klägers sei aber nur bekannt gewesen, dass auf dem Anwesen eine Reinigung und Färberei betrieben worden war. Erst im Jahr 2002 habe das Wasserwirtschaftsamt die Eltern des Klägers über die Kontamination informiert.Das OLG folgte der Beweisaufnahme und Beweiswürdigung des LG, die verfahrensfehler- und rechtsfehlerfrei zustande gekommenen sei. Das Wissen ihres Vorstandes müsse sich die beklagte Bank zurechnen lassen. Dass die Bank zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages nicht die spätere Entwicklung der Altlastenproblematik kannte, ändere nichts. Bereits die Tatsache, dass an einem Grundstück Sanierungsarbeiten erforderlich wurden, um chemische Altlasten zu beseitigen, stelle einen erheblichen wertbildenden Faktor dar, da allein der damit verbundene Makel und die nicht auszuschließende Gefahr weiterer bisher unbekannter Schäden für mögliche Käufer einen erheblichen Nachteil des Grundstücks darstellen können. Zumindest das ihr bekannte Wissen hätte die Beklagte offenlegen müssen, so das OLG. Bei ordnungsgemäßer Aufklärung hätte die Mutter des Klägers das Grundstück nicht gekauft.