Kautionsabrechnung und Verjährung

Der Sachverhalt

Häufig bekommt man es im Mietrecht mit folgendem Sachverhalt zu tun:

Das Mietverhältnis ist beendet, der Mieter möchte seine bezahlte Kaution zurück haben, der Vermieter macht einen Gegenanspruch geltend und verrechnet diesen mit der Kaution.

Das Problem

Ein Problem kann sich ergeben, wenn der Vermieter erst nach Ablauf von mehr als 6 Monaten über die Kaution abrechnet, und zwar dann, wenn es sich bei seinem Gegenanspruch nicht um einen Zahlungsanspruch handelt!

Die Krux mit der Verjährung

Die meisten Ansprüche der beiden Parteien gegeneinander aus dem Mietvertrag verjähren innerhalb einer sehr kurzen Verjährungsfrist von gerade einmal 6 Monaten, gerechnet ab Beendigung des Mietverhältnisses. Verjährung bedeutet, dass nach Eintritt der Verjährung ein Anspruch grundsätzlich nicht mehr durchsetzbar ist.

Aus dem Gesetz ergibt sich folgendes: Wenn sich zwei gleichartige Ansprüche in unverjährter Zeit einmal gegenübergestanden haben, kann jede Partei die Aufrechnung erklären, auch wenn in der Zwischenzeit bereits Verjährung eingetreten ist.

Häufig anzutreffende Laienansicht

Wenn ein Vermieter eine Kaution vom Mieter bekommen hat, sollte man meinen, für den Vermieter spiele das Thema Verjährung keine Rolle mehr, solange sein Anspruch gegen den Mieter den Kautionsbetrag nicht übersteigt.

Trügerische Sicherheit

Das ist allerdings mitunter zu kurz gedacht: Es kommt nämlich immer darauf an, um was für eine Art Anspruch es sich bei dem des Vermieters handelt. Nur wenn dieser Anspruch gleichartig ist wie der Rückzahlungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter, kann der Vermieter auch noch in eigentlich schon verjährter Zeit aufrechnen, kurz: es muss sich immer um die Situation „Geld gegen Geld“ handeln.

Beispiel

Wenn der Mieter einen Schaden verursacht hat, besteht ein Schadenersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter. Dieser Anspruch ist nach dem Gesetz aber zunächst nicht auf Geld, sondern auf Wiederherstellung eines unbeschädigten Zustandes gerichtet!

Der Vermieter kann erst in einem zweiten Schritt anstelle der Wiederherstellung vom Mieter Geld verlangen. Der Vermieter muss also einen alternativen Anspruch gegenüber dem Mieter aktiv geltend machen. Das setzt aber voraus, dass der Vermieter dem Mieter in unverjährter Zeit mitteilt, dass er statt der Wiederherstellung Geld haben will.

Versäumt es der Vermieter, den nachrangigen Geldanspruch gegenüber dem Mieter in unverjährter Zeit geltend zu machen, steht nach Eintritt der 6-monatigen Verjährung dem auf Geld gerichteten Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters gerade nicht ein Geldanspruch des Vermieters entgegen, sondern nur ein nicht gleichartiger Anspruch, nämlich der auf Wiederherstellung gerichtete Anspruch.

Die Folge: Eine Aufrechnung ist mangels Gleichartigkeit dieser sich gegenüberstehenden Ansprüche nicht möglich! Der vom Vermieter nicht geltend gemachte Geldanspruch ist verjährt.

Ergebnis: Der Vermieter muss dem Mieter die Kaution zurückzahlen und kann vom Mieter wegen zwischenzeitlich eingetretener Verjährung die Wiederherstellung eines mangelfreien Zustandes der Mietsache nicht mehr verlangen.

TIPP:

• Als Vermieter sollte man unbedingt innerhalb der 6-monatigen Verjährungsfrist durch ein Anschreiben an den Mieter den auf Wiederherstellung gerichteten Schadenersatzanspruch in den alternativen Geldanspruch umwandeln (ACHTUNG: Bei manchen Ansprüchen muss man vorher eine Frist setzen, bevor die Umwandlung möglich ist!).
• Als Mieter sollte man den Kautionsrückzahlungsanspruch aus taktischen Gründen erst nach Ablauf der 6-monatigen Verjährungsfrist beim Vermieter einfordern, wenn der Vermieter sich vorher nicht gerührt hat.

Marbod Hans
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht