Auskunftsanspruch des Mieters zur Zusammensetzung einer Betriebskostenpauschale

Das Amtsgericht sah diesen Auskunftsanspruch des Mieters als berechtigt an und hat der Auskunftsklage stattgegeben. Der Vermieter legte gegen die Entscheidung Berufung ein, woraufhin das Landgericht die Klage des Mieters abwies. Der Mieter zog daraufhin nach Karlsruhe vor den Bundesgerichtshof.

Der Bundesgerichts bestätigte mit Urteil vom 16.11.2011 (AZ: VIII ZR 106/11) das Urteil der 2. Instanz:

Vereinbaren die Mietparteien eine Nebenkostenpauschale, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Auskunft über die Höhe der von der vereinbarten Pauschale erfassten Betriebskosten nicht zu, weil es zur Vertragsautonomie gehört, eine Pauschale frei zu verhandeln. Der Vermieter sei – so der Bundesgerichtshof – grundsätzlich nicht verpflichtet, seine anfängliche Kalkulation einer Betriebskostenpauschale offen zu legen. Es gibt zwar eine gesetzliche Regelung, wonach der Vermieter bei einer nach Abschluss des Mietvertrages erfolgenden tatsächlichen Ermäßigung der Betriebskosten verpflichtet ist, die Betriebskostenpauschale entsprechend herabzusetzen. Diese Vorschrift gilt aber nicht für von vornherein – bei Abschluss des Mietvertrages – hoch angesetzte Pauschalen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Auskunftsanspruch des Mieters zur tatsächlichen Höhe der von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten nur dann in Betracht kommen kann, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter zwar den Betriebskostenspiegel der Gemeinde vorgelegt, damit sei aber von ihm kein zureichender Anhaltspunkt für eine nachträgliche Ermäßigung der tatsächlich anfallenden Betriebskosten dargelegt worden.

Fazit und Tipp:

Beide Mietparteien sollten bei einer beabsichtigten Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale bereits vor Unterzeichnung des Mietvertrages ausführlich über die Höhe der Pauschale sprechen. Wie der oben geschilderte Fall zeigt, besteht nach Abschluss des Mietvertrages grundsätzlich kein Auskunftsanspruch mehr.

Übrigens sollte man als Vermieter und Mieter gleichermaßen beachten, dass in den Fällen, in denen die Heizkostenverordnung auf einen Mietvertrag anzuwenden ist, eine Vereinbarung einer Pauschale bzgl. der „warmen‟ (d.h. der verbrauchsabhängigen) Nebenkosten – im Gegensatz zur Vereinbarung einer Pauschale bzgl. der kalten Nebenkosten – nicht möglich ist. Wird dennoch eine solche Pauschale vereinbart und beruft sich eine Vertragspartei auf die Unzulässigkeit dieser Vereinbarung, muss eine Änderung des Mietvertrages vorgenommen werden.

Hier kann es sich sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter auszahlen, frühzeitig zum Rechtsanwalt zu gehen.