Einwendungen gegen eine Nebenkostenabrechnung trotz schon erfolgtem vorbehaltslosem Ausgleich

Noch während der für diese Nebenkostenabrechnung laufenden Abrechnungsfrist, die nach dem Gesetz für den Vermieter 1 Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums beträgt, bemerkte der Vermieter, dass ihm inhaltlich bei der Abrechnung ein Fehler unterlaufen war, erstellte eine korrigierte Nebenkostenabrechnung, die nur noch ein Guthaben von 14,52 Euro aufwies und buchte aufgrund einer vom Mieter für alle Forderungen aus dem Mietverhältnis erteilten Einzugsermächtigung die Differenz vom Konto des Mieters ab.

Der Mieter wollte sich das nicht gefallen lassen und klagte auf Rückzahlung des Differenzbetrages. Nachdem er sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem Landgericht unterlegen war, wies nunmehr auch der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12.01.2011 die Rückzahlungsklage des Mieters ab (AZ: VIII ZR 296/09):

Da die Abrechnungsfrist für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung noch nicht abgelaufen war, konnte der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nachträglich noch korrigieren und hatte einen Anspruch gegen den Mieter auf Rückzahlung des irrtümlich an den Mieter überwiesenen Betrages.

Auch die Tatsache, dass der Vermieter das Guthaben ohne Vorbehalt dem Mieter überwiesen hat, ändert daran nichts. Der Bundesgerichtshof urteilte, dass – entgegen der vor dem 01.09.2001 (In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes) vertretenen Rechtsansicht – in der Überweisung kein sog. „deklaratorisches Schuldanerkenntnis‟ (Erklärung, dass der überwiesene Betrag tatsächlich geschuldet ist) und keine Verzichtserklärung auf etwaige weitergehende Ansprüche begründet liege.

Der Bundesgerichtshof hat seine Entscheidung damit begründet, dass sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter mit den gesetzlichen Regelungen über die Abrechnungsfrist (Vermieter) und die Einwendungsfrist (Mieter) von jeweils 1 Jahr umfassend gewährleistet sei, dass beide Mietvertragsparteien „nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen‟. Daher bestehe „ein Erfordernis für die Annahme eines bereits in einer vorbehaltslosen Zahlung oder einer vorbehaltslosen Gutschrift zu sehenden deklaratorischen Schuldanerkenntnisses nach derzeitiger Rechtslage nicht mehr‟.

Fazit und Tipp:

Hätte sich im vorliegenden Fall nach der Korrektur der Nebenkostenabrechnung statt eines Guthabens sogar ein Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Mieters ergeben, hätte der Mieter diesen Betrag an den Vermieter bezahlen müssen.

Umgekehrt bedeutet die Entscheidung des Bundesgerichtshofs aber auch, dass auch ein Mieter, der auf eine Nebenkostennachzahlung den Betrag an den Vermieter bezahlt und anschließend bemerkt, dass in der Nebenkostenabrechnung doch ein Fehler enthalten war, auch dann noch Einwendungen gegen die Abrechnung geltend machen kann und einen Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Vermieter hat, sofern die Einwendungsfrist für den Mieter noch nicht abgelaufen ist.

Alles hängt davon ab, ob die jeweiligen Jahresfristen für Vermieter und Mieter schon abgelaufen sind oder nicht.

Hier kann es sich daher für Vermieter und Mieter gleichermaßen auszahlen, anwaltlichen Rat einzuholen.