Farbwahlklauseln in Mietverträgen können auch dann unwirksam sein, wenn die Wohnung bei Einzug vom Vermieter neu gestrichen worden war

„Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit – handwerksgerecht – ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten‟.
Der Mieter hat die Wohnung am Ende des dreijährigen Mietverhältnisses gestrichen. Nachdem ihm von einem Anwalt gesagt worden war, dass er die Schönheitsreparaturen nicht hätte durchführen müssen, weil im Mietvertrag die Farbvorgabe „weiß‟ vorgeschrieben war, verlangte der Mieter vom Vermieter die Erstattung eines Betrages von 1.036,95 Euro für die Farbe und seine beim Streichen aufgewendete Zeit.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.
Auf die Berufung des Vermieters änderte das Landgericht das Urteil ab und wies die Klage bis auf einen kleinen Betrag von 261,24 Euro ab. Dies wollte der Mieter nicht hinnehmen und legte Revision zum Bundesgerichtshof ein.
Das höchste deutsche Zivilgericht beanstandete die Begründung des Landgerichts, welches geurteilt hatte, dass die Schönheitsreparaturenklausel trotz der Farbvorgabe wirksam sei, weil sich diese auf den Auszug beziehe und der Mieter die Wohnung bei Einzug ja in neu gestrichenem weißen Zustand bezogen habe.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 22.02.2012 (AZ: VIII ZR 205/11) darauf hingewiesen, dass eine Farbwahlvorgabe des Vermieters nur dann zulässig sei, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt. Im vorliegenden Fall sei die Klausel aber so formuliert, dass der Mieter auch während des Mietverhältnisses – und eben nicht erst anlässlich seiner Beendigung – die Wohnung in weiß halten müsse, was eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter darstelle.

Fazit und Tipp:
Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten die Schönheitsreparaturenklauseln im Mietvertrag auf ihre Wirksamkeit prüfen lassen.
Hier kann es sich sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter auszahlen, frühzeitig zum Rechtsanwalt zu gehen, denn ein gerichtliches Verfahren kann nicht nur Geld, sondern vor allem auch Zeit und Nerven kosten. Wie man auch bei diesem Fall wieder einmal sehen kann, darf man sich auch bei einem in der ersten Instanz gewonnenen Verfahren nicht sicher sein, ob die Sache von einer zweiten Instanz nicht genau entgegengesetzt entschieden wird. Und selbst dann kann es dazu kommen, dass der Bundesgerichtshof als dritte Instanz den Fall wieder anders beurteilt.