Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei vorangegangener Betriebskostenerhöhung – Bundesgerichtshof schafft Rechtsklarheit

Im Einzelnen ging es folgendes:
Der Vermieter hatte vom Mieter – berechtigterweise und zulässig – eine Betriebskostenerhöhung verlangt. Der Mieter zahlte jedoch die Erhöhungen nicht und minderte zudem einen Teil der Miete.
Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen rückständiger Mieter fristlos und klagte auf Räumung.
Der Mieter verteidigte sich mit der Argumentation, dass die fristlose Kündigung und damit auch die Räumungsklage unwirksam seien, weil der erforderliche Mietrückstand für den Ausspruch einer Kündigung nur dann vorläge, wenn die vom Vermieter verlangte Betriebskostenerhöhung mitberücksichtigt werde. Dies sei jedoch unzulässig, weil vorher der Mieter auf Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorauszahlung verklagt werden müsse und danach 2 Monate mit der Kündigung warten müsse, was hier jedoch nicht erfolgt sei. Dieses Erfordernis der vorherigen Verpflichtung auf Erhebung einer Zahlungsklage ergebe sich aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, wo es heiße:

„Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete …. verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind‟

Im vorliegenden Fall war es so, dass der für eine fristlose Kündigung erforderliche Rückstand ohne Berücksichtigung der Betriebskostenerhöhungsforderung nicht vorgelegen hätte. Es kam also für die Frage, ob der Mieter räumen musste oder nicht, alles darauf an, wie die oben zitierte Vorschrift zu verstehen ist.

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben. Der Mieter legte Berufung ein, woraufhin das Landgericht in zweiter Instanz das Urteil des Amtsgerichts bestätigte. Der Mieter versuchte dann beim Bundesgerichtshof, die drohende Räumung doch noch zu verhindern – und scheiterte.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 18. Juli 2012 (AZ: VIII ZR 1/11) ausgeführt:
Schon die Entstehungsgeschichte der Vorschrift spreche dafür, dass eine Kündigung ohne vorherige Zahlungsklage möglich sei: „Zunächst gab es eine entsprechende Regelung nur für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters. Sie sollte sicherstellen, dass nicht wegen der während des Klageverfahrens eventuell aufgelaufenen Erhöhungsbeträge alsbald nach der Rechtskraft des Urteils eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgen kann. Einen Kündigungsschutz des Mieters musste man dabei nur für die während des Klageverfahrens aufgelaufenen Erhöhungsbeträge regeln. Denn in der Zeit davor ist der Mieter durch andere gesetzliche Bestimmungen ausreichend geschützt. Stimmt er einer Erhöhung nicht zu und erhebt der Vermieter nicht innerhalb einer Frist von drei Monaten Klage auf Zustimmung, gilt das Erhöhungsverlangen als nicht gestellt. Klagt der Vermieter und wird der Mieter zur Zustimmung verurteilt, schuldet der Mieter zwar die erhöhte Miete für die Zeit ab dem dritten auf das Erhöhungsverlangen des Vermieters folgenden Kalendermonat. Diese Schuld wird aber erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig; der Mieter kann also davor nicht in Zahlungsverzug geraten, so dass der Vermieter ihm auch nicht kündigen kann.
Der Gesetzgeber hat die auf die vorgenannte Fallkonstellation zugeschnittene Regelung dann auch auf […] Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen ausgedehnt, weil er dem Mieter auch in diesen Fällen den Schutz der Vorschrift zukommen lassen wollte, „zumal in diesen Fällen die Mieterhöhung durch die Erklärung des Vermieters automatisch wirksam wird“. Dieser Schutz umfasst aber wie oben dargestellt nur die während des Klageverfahrens aufgelaufenen Erhöhungsbeträge und erstreckt sich nicht auf die Zeit vor Erhebung der Klage. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ändert daran nichts.
Die Interessen des Mieters gebieten es nicht, den Schutzbereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB dahingehend auszuweiten, dass der Vermieter vor Erhebung einer Zahlungsklage nicht kündigen kann. Dem steht schon der Ausnahmecharakter dieser Vorschrift im Gesamtzusammenhang der Kündigungsbestimmungen entgegen, der für eine restriktive Handhabung spricht. Im Übrigen ist der Mieter dadurch geschützt, dass im Rahmen des Kündigungsprozesses geprüft werden muss, ob der Vermieter bei den Vorauszahlungen eine Anpassung auf die verlangte Höhe vornehmen durfte. Der Senat hat mit zwei Urteilen vom 15. Mai 2012 entschieden, dass eine Anpassung der [Betriebskosten-] Vorauszahlungen nur insoweit begründet ist, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Der Mieter kann durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nachprüfen, ob die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen gerechtfertigt ist oder nicht und welches Prozessrisiko er eingeht, wenn er nicht zahlt. Sollte ihm der Vermieter die Einsicht nicht ermöglichen, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. In diesem Fall [aber nur in diesem Fall] ist eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung ausgeschlossen.‟

Merken muss man sich somit nach dieser Entscheidung, dass eine fristlose Kündigung möglich ist, auch wenn vorher nicht eine Zahlungsklage auf eine Betriebskostenerhöhung erhoben wurde.

Fazit und Tipp:
Fristlose Kündigungen und Räumungsklagen gehören rechtlich gesehen zu den einschneidensten Möglichkeiten, ein Mietverhältnis zu beenden.
Es kann jedem Vermieter nur geraten werden, vor der Ausstellung einer fristlosen Kündigung anwaltlichen Rat einzuholen, denn hier können kleinste Fehler teuer werden, wenn ein Räumungsprozess verloren geht: der Gegenstandswert, aus dem sich u.a. die Gerichtskosten berechnen, beträgt das 12-fache der monatlichen Nettomiete.

Für jeden Mieter besteht geradezu eine Verpflichtung, einen Rechtsanwalt aufzusuchen, wenn er eine fristlose Kündigung erhält, um prüfen zu lassen, ob sich dagegen etwas ausrichten lässt.

Hier zu sparen, kann später teuer werden.