Gewerbliches Mietrecht

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam, urteilte der BGH am 03.08.2011.Die Parteien des Rechtsstreits sind durch einen formularmäßig geschlossenen Mietvertrag über ein in einem Einkaufszentrum belegenes Ladenlokal miteinander verbunden. Zwischen ihnen steht im Streit, ob und in welchem Umfang einzelne auf die Gemeinschaftseinrichtungen des Einkaufszentrums entfallenden Nebenkosten wirksam auf die Mieterin (anteilig) umgelegt sind. Nach dem Mietvertrag werden „sämtliche Nebenkosten des Einkaufscenters, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen … von allen Mietern anteilig getragen“. Dazu sollen u.a. die Kosten für „Hausmeister, Betriebspersonal, Center-Manager und Verwaltung“ zählen.Nach Auffassung des BGH sind die in der Abrechnung unter der Position „Centermanagement“ erfassten Kosten nicht umlagefähig. Denn der Begriff des Centermanagements oder „Center-Manager“ sei nicht ausreichend bestimmt. Es fehle insoweit an ausreichender Transparenz; es sei nämlich nicht ersichtlich, welche Kosten hier einbezogen oder welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen. Gerade weil die Klägerin daneben auch Kosten für die „Verwaltung“ und weiterhin „Raumkosten für Büro- und Verwaltungsräume“ verlange, sei nicht ersichtlich, welche anderen Kosten unter dem Begriff des „Center-Managers“ anfielen. Der Begriff erlaube keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, da etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein könnten.Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprächen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs, § 310 Abs. 1 S. 2 BGB, und führten daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen. Das gelte auch dann, wenn der mit den Geschäftsbedingungen konfrontierte Unternehmer eine bedeutende Marktstellung innehabe, aufgrund deren er von vornherein hätte versuchen können, andere Vertragsbedingungen auszuhandeln.