Gewerbliches Mietrecht

Im Gewerberaummietrecht ist eine formularmäßige Ãœbertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig vom Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 08.10.2008 entschieden (Az.: XII ZR 84/06).Die Beklagte hatte für die Zeit von April 1991 bis März 2006 vom Kläger ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungsschneiderei gemietet. Der Formularmietvertrag enthält eine Klausel, nach der der Vermieter nicht verpflichtet ist, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert seien. Der Mieter wurde dagegen verpflichtet, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen. Aufgeführt waren „insbesondere“ das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen beziehungsweise Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung sowie die Reinigung der Teppichböden. Der Kläger hatte die Feststellung beantragt, dass die Beklagte nach Maßgabe des Mietvertrages zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision hat der BGH zurückgewiesen. Nach der gesetzlichen Regelung habe nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen, so der BGH. Das folge aus der gesetzlich geregelten Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In ständiger Rechtsprechung habe es der BGH allerdings gebilligt, dass diese Verpflichtung vertraglich auf den Mieter übertragen werde. Das sei auch im Wege eines Formularvertrags möglich, wie es der ständigen Praxis entspreche. Ergebe sich die Ãœbertragung der Schönheitsreparaturen allerdings aus einem Formularvertrag, sei sie als Allgemeine Geschäftsbedingung zusätzlich an den entsprechenden Regelungen des BGB zu messen. Nach der auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbaren Inhaltskontrolle sei eine Formularklausel dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Das sei im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werde, nicht zu vereinbaren sei.Solches sei der Fall, wenn der Mieter – wie hier – nach dem Inhalt des Formularvertrages zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet und ihm damit der Einwand genommen sei, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben sei. Auch der Vermieter müsste, wenn er hier nicht nach dem Mietvertrag davon befreit wäre, nur abhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache und somit erst dann renovieren, wenn durch vertragsgemäßen Gebrauch ein Renovierungsbedarf entstanden sei. Der Siebte Zivilsenat habe sich deswegen für das Gewerberaummietrecht der Rechtsprechung des Achten Zivilsenats zum Wohnungsmietrecht angeschlossen, wonach die Ãœbertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch solche Formularklauseln unwirksam ist.