Kautionsrückzahlungs-Haftungsrisiko für Vermieter bei Erwerb einer vermieteten Wohnung

Die Mieter haben das Mietverhältnis gekündigt und sind Ende Mai 2009 ausgezogen. Nach ihrem Auszug forderten sie vom letzten Erwerber ihre Kaution zurück.
Dieser argumentierte, er habe die Kaution vom Voreigentümer gar nicht erhalten, weshalb er sie auch nicht an die Mieter ausbezahlen müsse.
Das Amtsgericht hat die Klage der Mieter auf Rückzahlung der Kaution abgewiesen.
Das Landgericht hat die gegen die Abweisung der Klage von den Mietern eingelegte Berufung zurückgewiesen.
Die Mieter verfolgten ihr Kautionsrückzahlungsbegehren weiter und zogen vor den Bundesgerichtshof, der ihnen nun in letzter Instanz mit Urteil vom 01.06.2011 Recht gab und den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution inklusive Zinsen verurteilte (AZ: VIII ZR 304/10):

Die Entscheidung des Landgerichts, dass ein neuer Vermieter, der das Mietobjekt vom Vorvermieter erworben habe, nur dann zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet sei, wenn er diese vom Vorvermieter selbst erhalten habe, sei unrichtig. Vielmehr ist es nach dem Bundesgerichtshof so, dass mit dem Erwerb des Mietobjekts der neue Eigentümer auch in die durch Zahlung der Kaution durch die Mieter an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten eingetreten sei und zwar unabhängig davon, ob die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter tatsächlich weitergeleitet worden sei. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der letzte Erwerbsvorgang zu einem Zeitpunkt stattgefunden hat, zu dem die Vorschrift des § 566 a BGB, wonach der Erwerber dann, wenn der Mieter des veräußerten Wohnungsraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet hat, in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten eintritt, bereits in Kraft getreten war, was am 01.09.2001 der Fall war. Wörtlich hat der Bundesgerichtshof entschieden:
„§ 566a BGB [setzt] keine ununterbrochene „Kautionskette“ in der Weise voraus, dass bei einer Folge von Veräußerungsgeschäften, die – wie hier – teils vor und teils nach der Neuregelung liegen, auch der unter der Geltung der Neuregelung erwerbende Vermieter für die Rückzahlung der dem ursprünglichen Vermieter erbrachten Kaution nur haftet, wenn auch sämtliche frühere Vermieter einer entsprechenden Haftung ausgesetzt waren. Die Vorschrift des § 566a BGB dient dem Schutz des Mieters und soll ein Auseinanderfallen von Kaution und Mietvertrag vermeiden. Dem Mieter sollen Schwierigkeiten bei der Durchsetzung der Ansprüche aus der Kaution gegenüber dem unter Umständen schon lange aus dem Mietverhältnis ausgeschiedenen Vermieter, dessen Aufenthalt dem Mieter häufig nicht bekannt sein wird, erspart werden. Dieser Schutzzweck greift auch dann ein, wenn nacheinander mehrere Veräußerungen stattgefunden haben, von denen – wie hier – eine noch vor dem Inkrafttreten des § 566a BGB erfolgt ist. Dann haftet zwar der erste Erwerber nur dann, wenn der Mieter die Weiterleitung der Kaution an ihn beweisen kann. Weitere Erwerber, die das Mietobjekt erst nach dem Inkrafttreten des § 566a BGB gekauft haben, werden dadurch aber nicht begünstigt; sie haften nach § 566a BGB und können sich weder darauf berufen, dass sie die Kaution nicht erhalten haben, noch geltend machen, dass ein früherer Veräußerer der Haftung des § 566a BGB nicht unterlag.‟

Fazit und Tipp:
Ein Vermieter sollte also bereits im notariellen Erwerbsvertrag dafür Sorge tragen, dass ihm vom Voreigentümer entweder die Kaution ausgehändigt wird oder der Umstand, dass er dem Mieter bei Beendigung des Mietvertrages die Kaution schuldet, bei dem Kaufpreis für das Mietobjekt Berücksichtigung findet. Denn er schuldet dem Mieter in jedem Fall die Rückzahlung der Kaution, auch wenn er sie selbst vom Voreigentümer/Vorvermieter nicht erhalten hat.

Hier kann es sich für den Vermieter daher auszahlen, vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages anwaltlichen Rat einzuholen.