Kündigung einer Garage bei separatem Mietvertrag

Der Fall:

Ein Mieter hatte vom Vermieter mit schriftlichem Mietvertrag eine Wohnung angemietet. Zusätzlich hatte er – allerdings nur mündlich – mit dem Vermieter vereinbart, dass er auch die Garage anmietete, die sich 150 Meter von der Wohnung entfernt auf einem anderen Grundstück befand.

Der Vermieter hat dieses Garagen-Grundstück später verkauft. Der Erwerber wollte die Garage selbst nutzen und kündigte daher dem Mieter den Garagenplatz. Der Mieter wandte gegen die Kündigung ein, dass es sich bei der Wohnung und der Garage um ein einheitliches Mietverhältnis handeln würde, so dass es dem Erwerber der Garage nicht möglich sei, die Garage gesondert zu kündigen – und für die Kündigung des einheitlichen Mietvertrages von Wohnung und Garage fehle dem Erwerber der erforderliche Kündigungsgrund, weil der Erwerber selbst in einem Haus wohne und daher an der Wohnung keinen Eigenbedarf geltend machen könne.

Der Vermieter erhob Klage auf Räumung der Garage – und unterlag sowohl vor dem Amtsgericht in erster Instanz als auch vor zweitinstanzlichen Landgericht.

Daraufhin zog der Vermieter vor den Bundesgerichtshof – und bekam aus Karlsruhe Recht:

Mit Urteil vom 12.10.2011 (AZ VIII ^ZR 251/10) hat der Bundesgerichtshofs entschieden, dass dem Erwerber der geltend gemachte Räumungsanspruch zusteht. Die Kündigung der Garage wäre nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Das sei jedoch im vorliegenden Fall nicht so gewesen: Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung sei von Mieterseite auch nicht widerlegt worden: Zwar sei im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Dies gelte aber nur, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden. Bei einer Garage, die auf einem anderen Grundstück liege und die auch im Mietvertrag über die Wohnung nicht aufgeführt sei, lägen zwei rechtlich getrennte Mietverhältnisse vor.

Fazit und Tipp:
Der Fall zeigt einmal mehr, dass derjenige, der sogar zwei Vorinstanzen gewonnen hat, sich nicht sicher sein kann, dass das vorangegangene Urteil aus der Berufungsinstanz nicht in der letzten Instanz noch abgeändert und – wie hier – sogar ins Gegenteil verkehrt wird.

Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten darauf bedacht sein, dass bei Anmietung von Wohnung und Garage/Stellplatz die Garage/der Stellplatz mit in den schriftlichen Wohnungsmietvertrag aufgenommen wird. Bei getrennten Verträgen können – wie im dargestellten Fall – unterschiedliche Kündigungsvoraussetzungen gelten.