Mieter müssen Wohnungsmängel sofort anzeigen

Der Fall:

Der Bundesgerichtshof hatte über eine Räumungsklage eines Vermieters gegen die Mieter zu entscheiden. Anlass für die Klage war, dass die Mieter einer Wohnung für mehrere Monate wegen Mängeln, die sie allerdings dem Vermieter nicht sofort mitgeteilt hatten, nur einen Teil des Mietzinses bezahlt hatten und der Vermieter daraufhin eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgesprochen hatte. Nachdem die Mieter auf die Kündigung nicht ausgezogen waren, wurden sie vom Vermieter auf Räumung verklagt. Im Räumungsprozess argumentierten die Mieter, dass die Wohnung Mängel aufgewiesen habe, so dass sie ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis zur Mängelbeseitigung hätten ausüben können, auch wenn sie die Mängel dem Vermieter erst nach dessen Kündigung mitgeteilt hätten. Aus diesem Grund sei die Kündigung des Vermieters unberechtigt gewesen, da kein Zahlungsverzug auf Seiten der Mieter vorgelegen habe.

Nachdem das Amtsgericht der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben hatte, diese jedoch vom Landgericht in der Berufungsinstanz abgewiesen worden war, hat nunmehr der Bundesgerichts mit Urteil vom 03.11.2010 (AZ: VIII ZR 330/09) die Entscheidung des Amtsgerichts bestätigt und dem Vermieter Recht gegeben:
Die Mieter hätten im vorliegenden Fall kein Zurückbehaltungsrecht weil sie den Mangel dem Vermieter erst nach dessen fristloser Kündigung angezeigt hätten. Das Zurückbehaltungsrecht diene als Druckmittel des Mieters zur Erfüllung dessen Verbindlichkeit – hier: der Mängelbeseitigung. Solange einem Vermieter jedoch ein Mangel gar nicht bekannt sei, könne das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht bestehe daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

Fazit und Tipp:

Mieter müssen im Mietobjekt entdeckte Mängel dem Vermieter unverzüglich schriftlich mitteilen. Hierbei ist darauf zu achten, dass die Tatsache der Mitteilung der Mängel in einem späteren Prozess auch bewiesen werden kann.
Ein Mieter kann sich später auf ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete nicht berufen, wenn der Vermieter wegen der einbehaltenen Mieten die Kündigung ausgesprochen hat und der Mieter diesem vorher den Mangel nicht angezeigt hatte.

Darüber hinaus muss ein Mieter darauf achten, dass er ein Zurückbehaltungsrecht – und auch eine Mietminderung – in der richtigen Höhe geltend macht, weil er ansonsten ebenfalls eine fristlose Kündigung riskiert.

Hier empfiehlt es sich, vorher anwaltlichen Rat einzuholen.