Mietminderung bei Wohnflächenabweichung von mehr als 10 Prozent bei möblierten Räumlichkeiten

Das Amtsgericht sprach dem Mieter von den eingeklagten 1.227,62 € nur 288,22 Euro zu, mit der Begründung, es habe sich um bei Einzug des Mieters möblierte Räume gehandelt, so dass Mietminderung erheblich geringer ausfalle, als bei – im Zeitpunkt des Mietbeginns – leeren Räumlichkeiten. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter Rechtsmittel ein. Das Berufungsgericht bestätigte jedoch die Ansicht des Amtsgerichts und wies die Berufung ab. Daraufhin zog der Mieter vor den Bundesgerichtshof, wo er Recht bekam. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Berufungsgerichts auf und sprach dem Mieter eine weitere Rückzahlung zu (AZ: VIII ZR 209/10):
Grundsätzlich stelle die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Minderung der Miete in dem Verhältnis berechtigt, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – so der Bundesgerichtshof weiter – ist die Minderung nicht etwa deshalb geringer, weil die an den Kläger vermietete Wohnung möbliert ist. Der Auffassung des Berufungsgerichts, bei einer vom Vermieter vollständig möblierten und auch im Übrigen vollständig mit Hausrat des Vermieters eingerichteten Wohnung sei das Maß der Beeinträchtigung bei einer erheblichen Wohnflächenabweichung nicht mit dem Maß der Wohnflächenabweichung einer bei Anmietung leeren Wohnung identisch, vermag der Senat nicht zu folgen. Die von einer Wohnflächenabweichung ausgehende Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit ist nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil trotz der geringeren Fläche die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände vollständig untergebracht werden können.

Fazit und Tipp:
Wenn ein Vermieter im Mietvertrag eine Wohnflächenangabe macht, dann sollte er sich unbedingt sicher sein, dass diese zutreffend ist, weil ansonsten bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent der Mieter einen – anteiligen – Rückzahlungsanspruch infolge einer Mietminderung hat. Hier nützt es dem Vermieter auch nichts, wenn er vor die Wohnflächenangabe ein „ca.‟ setzt. Besser sollte der Vermieter auf eine Flächenangabe im Mietvertrag ganz verzichten.
Der Mieter sollte, wenn im Mietvertrag eine Wohnflächenangabe enthalten ist, die Wohnung nachmessen, und zwar unabhängig davon, ob er eine leere Wohnung oder eine vom Vermieter möblierte Wohnung angemietet hat. .

Hier kann es sich daher – wie so oft – für Vermieter und Mieter gleichermaßen auszahlen, anwaltlichen Rat einzuholen.