Mietrecht

Eine in einem Mietvertrag enthaltene Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist insgesamt unwirksam, wenn sie den Mieter dazu verpflichtet, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen. Dies hat der Achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit einem Urteil vom 18.02.2009 klargestellt.  Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers in Berlin. Der Formularmietvertrag enthielt in § 4 folgende Klausel: „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (Vergleiche § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia“. § 13 des Mietvertrages lautet: „Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, so hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.“ Der Kläger begehrt von der Beklagten nach Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von knapp 8.700 Euro netto. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht einen Schadenersatzanspruch des Klägers bejaht und der Klage in Höhe von rund 6.900 Euro stattgegeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg.Der BGH hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Berufung des Klägers gegen das die Klage abweisende Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen. Die Karlsruher Richter stellten klar, dass der Kläger keinen Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen beanspruchen könne. Denn die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sei nicht wirksam auf die Beklagte übertragen worden. Die Formularklauseln in § 4 und § 13 des Mietvertrags seien gemäß Â§ 307 BGB unwirksam, weil sie dem Mieter als Schönheitsreparaturen auch den Außenanstrich der Fenster sowie der Wohnungseingangstür und der Balkontür und darüber hinaus den Anstrich der Loggia auferlegten. Darin sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Denn diese Arbeiten fielen nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen, der in § 28 IV 3 Zweite Berechnungsverordnung definiert sei. Diese Bestimmung aber bilde den Maßstab dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Formularklausel auferlegt werden dürften.Soweit es um Türen und Fenster gehe, gehöre zu den Schönheitsreparaturen im Sinne der Zweiten Berechnungsverordnung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Ebenso wenig gehöre der Anstrich einer Loggia zu den Schönheitsreparaturen, so der BGH. Die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie zum Anstrich der Loggia führe zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Die bloße Streichung der Textbestandteile, mit denen der in § 28 IV 3 Zweite Berechnungsverordnung geregelte Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschritten werde, liefe der Sache nach auf eine – nach dem Gesetz unzulässige – geltungserhaltende Reduktion hinaus, gab der BGH zu bedenken. Die Berufungsinstanz war demgegenüber nicht von der Unwirksamkeit der gesamten Klausel ausgegangen.