Mietrecht

Vermieter dürfen nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser einstellen. Dies hat der für das gewerbliche Mietrecht zuständige Zwölfte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden. Der Senat hält den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen für nicht anwendbar. Er tritt damit der bisher in Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenenen Auffassung entgegen, die in der Einstellung der Leistungen eine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht sieht (Urteil vom 06.05.2009).In dem zugrunde liegenden Fall waren im Jahr 2000 Räume im Erdgeschoss eines „Kunsthauses“ zum Betrieb eines Cafés vermietet worden. Nach einem Streit über die Verpflichtung des Vermieters zu Nebenkostenabrechnungen stellte der Mieter im Jahr 2001 seine Nebenkostenvorauszahlungen ein, später auch die Zahlung der Grundmiete, mit welcher er im August 2007 jedenfalls acht Monate im Rückstand war. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wiederholt, zuletzt im August 2007. Zwischen den Parteien schwebt ein Räumungsverfahren. Der Vermieter drohte dem Mieter mehrfach an, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen. Dagegen hat der Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage erhoben, mit der er vor dem Landgericht Berlin auch Erfolg hatte. Das Kammergericht (Berlin) hat die Klage dagegen abgewiesen. Der BGH hat die hiergegen gerichtete Revision des Mieters zurückgewiesen.Die Karlsruher Richter haben entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen für nicht anwendbar erklärt. Die Besonderheit des Besitzschutzes bestehe darin, dass er – zur vorläufigen Befriedung – auch einem unrechtmäßigen Besitzer zustehe. Er bestehe in der Abwehr von Störungen und greife grundsätzlich auch dann ein, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet sei.Der BGH hat nun allerdings hervorgehoben, dass der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache verschaffe, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liege nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt würden. Denn der Besitz sei nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern. Damit sei die Sachlage vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesen beziehe. Die Versorgungssperre durch die Energieversorger werde nach der weit überwiegenden Auffassung zu Recht ebenfalls nicht als Besitzverletzung angesehen.Ein Anspruch des Mieters auf die Fortsetzung von Versorgungsleistungen könne sich nur aus dem Mietvertrag ergeben oder – nach Beendigung des Mietverhältnisses – im Einzelfall nach Treu und Glauben aus so genannten nachvertraglichen Pflichten. Der BGH hat beispielhaft einzelne Fallgestaltungen angeführt, in denen eine Pflicht des Vermieters auf weitere Belieferung bestehen kann. Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei aber jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.