09. Januar 2011
Mietrecht
Das Urteil:
Ein Wohnungsmieter darf durch einen formularmäßigen Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts nicht länger als vier Jahre an seinen Mietvertrag gebunden werden. Für die Berechnung der vierjährigen Höchstfrist ist dabei auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses und den Zeitpunkt der erstmöglichen Vertragsbeendigung abzustellen. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 08.12.2010 entschieden und seine Rechtsprechung zur Heranziehung der Höchstfrist eines Kündigungsausschlusses bei Staffelmietverträgen für die Beurteilung der Angemessenheit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses präzisiert. Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat die Klarstellung durch den BGH begrüßt.
Der Fall:
Die Kläger mieteten von der Beklagten eine Wohnung. Am 27.06.2005 schlossen die Parteien einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit ab. Das Mietverhältnis begann danach am 01.07.2005. Außerdem verzichteten die Parteien wechselseitig für vier Jahre ab Vertragsbeginn auf das ordentliche Kündigungsrecht. Sie sollten den Mietvertrag erstmals nach Ablauf des Vier-Jahres-Zeitraums mit der gesetzlichen Frist kündigen dürfen. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 12.02.2009 zum Ablauf des 30.06.2009. Die Beklagte wies die Kündigung zurück. Der Klage der Mieter auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.06.2009 gab das Amtsgericht statt, das Landgericht wies sie hingegen ab.
Der BGH:
Die Revision der Mieter war erfolgreich. Entgegen der Auffassung des LG hängt die Wirksamkeit des vierjährigen Kündigungsausschlusses nach dem BGH-Urteil entscheidend davon ab, ob es sich um eine formularmäßige Vereinbarung handelt. Denn der BGH hat entschieden, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach AGB-Recht unwirksam ist, wenn der Mieter dadurch gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsbeginns länger als vier Jahre an den Mietvertrag gebunden wird. Der BGH führt aus, dass zur Bestimmung der Grenze der Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses die Höchstdauer für Staffelmietverträge heranzuziehen ist. Daher dürfe vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden könne, ein Zeitraum von vier Jahren nicht überschritten werden. Anderenfalls werde der Mieter unzumutbar in seiner Dispositionsfreiheit beschränkt. Da das Landgericht offen gelassen hatte, ob der Kündigungsverzicht formularmäßig oder individuell vereinbart wurde, hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.