Mietrecht

Die Bundesregierung will das Mietrecht reformieren. Ziel ist laut Bundesjustizministerium, energetische Gebäudesanierungen zu erleichtern, das sogenannte Contracting auf eine gesetzliche Grundlage zu stellen und den Schutz gegen Mietnomaden zu erhöhen. Das Gesetzgebungsverfahren wurde eingeleitet.Das Mietrecht muss laut Justizministerium dafür sorgen, dass Nutzen und Lasten einer energetischen Modernisierung fair zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden. Deswegen sollen die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im BGB reformiert werden. Größeres Gewicht soll der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“ erhalten. Er soll alle Maßnahmen umfassen, die zur Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung oder die Umstellung von Ölheizung auf Holzpellet-Heizung. Damit will das Justizministerium Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter schaffen. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, soll der Mieter zwar dulden dulden müssen. Sie sollen den Vermieter aber nicht zur Mieterhöhung berechtigen.Energetische Modernisierungen sollen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung führen können. Ab dem vierten Monat soll sich die Miete wie bisher mindern, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt laut Ministerium nur für energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen bleibe es beim unbeschränkten Minderungsrecht. Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung soll nach dem Entwurf des Bundesjustizministeriums in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert werden, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Das schaffe Planungssicherheit in der Bauphase und der Mieter behalte seinen Schutz vor Mieterhöhungen, die er nicht tragen kann.Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen will das Justizministerium senken, um überzogene Anforderungen zu beseitigen. Der Vermieter soll sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen können, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlange hier bisher teilweise kostspielige SachverständigengutachtenBei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, soll das geltende Recht nicht verändert werden. Die Umlagemöglichkeit gilt laut Ministerium auch für die energetische Modernisierung.Unter dem so genannten Contracting ist die gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen zu verstehen. Nach Angaben des Bundesjustizministeriums kann damit Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Vermieter, die bisher in Eigenregie für die Wärmeversorgung ihrer Häuser gesorgt haben, könnten einen Beitrag zu Klimaschutz und Ressourcenschonung leisten, wenn sie einen gewerblichen Wärmelieferanten beauftragen, der in der Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, soll nun gesetzlich geregelt werden. Dazu muss die Umstellung zu einer Effizienzsteigerung der Heizungsanlage führen und für den Mieter kostenneutral sein. Außerdem muss sie rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.Neue Verfahrensregeln sollen die Bekämpfung des „Mietnomadentums“ verbessern. Mit einer neuen Hinterlegungsanordnung soll der Mieter verpflichtet werden können, die Monat für Monat auflaufende Miete für die Dauer eines laufenden Gerichtsverfahrens zu hinterlegen. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Hinterlegungsanordnung nicht, soll der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken können.Die in der Praxis entwickelte so genannte „Berliner Räumung“ erleichtert laut Justizministerium die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie soll auf eine gesetzliche Grundlage gestellt werden. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die – oft kostenaufwendige – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung soll also darauf beschränkt werden können, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise falle kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände werde auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Auch wenn der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die dort benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren soll dem Vermieter die Möglichkeit geben, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.Der bewährte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen soll nach dem Willen der Regierung nicht umgangen werden dürfen. Der bereits bestehende Schutz gelte für drei Jahre nach Umwandlung, die Landesregierungen könnten diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungsräume) bis auf zehn Jahre verlängern. Beim „Münchener Modell“ umgingen Erwerber von Mietshäusern diesen Schutz, indem sie noch vor Umwandlung in Wohneigentum wegen des Eigenbedarfs einzelner Erwerber kündigten. Diese Schutzlücke will das Ministerium schließen.