Mietrechtsreform 2013

Am 01.02.2013 hat der Bundesrat dem Mietrechtsänderungsgesetz zugestimmt. Ziel dieser vielfach angekündigten Mietrechtsreform ist es, das Mietrecht an die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse anzupassen. Das Mietrechtsänderungsgesetz sieht u. a. vor, dass der Mieter bei einer sogenannten „energetischen Modernisierung“ für einen Zeitraum von drei Monaten keine Mietminderung vornehmen kann. Der neu eingeführte Tatbestand der „energetischen Modernisierung“ umfasst alle bauliche Veränderungen, die nachhaltig zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, wie beispielsweise die Dämmung der Gebäudehülle oder den Einsatz von Solarenergie für die Aufbereitung des Warmwassers. Hiervon zu unterscheiden sind jedoch bauliche Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom in das öffentliche Stromnetz eingespeist wird bzw. rein klimaschützende Maßnahmen, welche keine Energieeinsparung mit sich bringen. Diese muss der Mieter zwar dulden, berechtigen ihn aber zur Mietminderung. Auch eine Mieterhöhung seitens des Vermieters ist wegen fehlender nachhaltiger Energieeinsparung hier ausgeschlossen.                                                                                  Der vorübergehende Minderungsausschluss des Mieters gilt daher nur für rein energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht Um die teilweise von der Rechtssprechung überzogenen Anforderungen an die Begründungspflicht des Vermieters bei Modernisierungen zu senken, wird dem Vermieter nun eingeräumt, sich auf anerkannte Pauschalwerte zu berufen, wie etwa dem Umstand, dass die Wärmeleitfähigkeit der neu zu ersetzenden Fenster besser sei als die der alten, welche ausgetauscht werden sollen. Hiermit sollen umfangreiche und kostspielige Sachverständigengutachten entbehrlich werden. Auch die häufig umstrittene Umlage der Contractingkosten (Wärmelieferung durch den gewerblichen Unternehmer) wurde nun gesetzlich geregelt.Bei Modernisierungsmaßnahmen konnte bisher der Mieter die baulichen Maßnahmen dadurch verzögern, dass er vortrug, die gesetzlich vorgesehene Umlage der Modernisierungskosten sei für ihn eine unzumutbare wirtschaftliche Härte. Diese Härtefallprüfung wird nun mit dem Mietrechtsänderungsgesetz in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, so dass bauliche Verzögerungen nicht mehr eintreten können. Die bisher praktizierte „Berliner Räumung“ wird ebenfalls gesetzlich normiert. Hat also der Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, so kann der Räumungsauftrag an den Gerichtsvollzieher darauf beschränkt werden, den Schuldner einfach nur aus dem Besitz der Wohnung zu setzen und dem Vermieter zu übergeben. Das bisherige Haftungsrisiko des Vermieters bei der durch ihn selbst durchgeführten oder beauftragten Beräumung der sich noch in der Wohnung befindlichen Gegenstände des Mieters wurde nun auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt. Im Hinblick auf die Einschränkung des so genannten Mietnomadentums kann der Mieter im Verfahren wegen offener Mietforderungen mit einer neuen Sicherheitsanordnung vom Gericht verpflichtet werden, für das während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Nutzungsentgelt Sicherheit zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter weiteren wirtschaftlichen Schaden erleidet. Wird dann durch den Mieter nicht dauerhaft hinterlegt, darf durch eine einstweilige Verfügung die Räumung angeordnet werden. Des Weiteren wird in das Vollstreckungsrecht neu eingeführt, dass Räumungssachen vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind. Der Vermieter soll dadurch schnellstmöglich zu einem Räumungstitel gelangen können.