06. März 2008
Mietwohnung
Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung hinaus, so die Auffassung des BGH. Es begründet aber nur in Extremfällen eine Schadensersatzpflicht des Mieters (Urteil vom 05.03.2008). Er haftet dafür nur, wenn durch das Rauchen Verschlechterungen der Wohnung verursacht wurden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinaus gehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.
Im entschiedenen Fall lehnte der BGH wie die Vorinstanzen einen Schadensersatzanspruch der Vermieterin ab, weil die Schäden durch Tapezieren und Streichen von Wänden, Decken und Türen behoben werden konnten und die Vermieterin diese Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nicht wirksam auf den Mieter übertragen hatte.
Die Vermieterin hatte behauptet, der Mieter habe in der Wohnung exzessiv geraucht, der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten „eingefressen“. Dies habe nach dem Auszug des Mieters eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen erforderlich gemacht.
Der BGH hat entschieden, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht (was an sich schon beachtlich ist) und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet – allerdings nur dann, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Zu den Schönheitsreparaturen zählen etwa Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Diese Einschränkung der Schadensersatzpflicht gelte unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entstehe. Der Vermieter werde dadurch nicht unbillig benachteiligt, weil er die Möglichkeit habe, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen – auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung – auf den Mieter abzuwälzen. Wenn es – wie im entschiedenen Fall – an einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Renovierungspflichten fehle, so gehe dies zu Lasten des Vermieters als Verwender der unzulässigen Formularklausel.