Nebenkostenabrechnung: Bundesgerichtshof verschärft Darlegungslast für Mieter

Die Mieter stellten sich bei der angesetzten Position für die Müllentsorgung von 525,71 Euro unter Berufung eines „Betriebskostenspiegels für Deutschland“ auf den Standpunkt, dass diese Position um 339,95 Euro überhöht sei und deswegen gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoße. Die Mieter behielten von der im nächsten Monat zu zahlenden Miete diesen Betrag ein. Der Vermieter verklagte daraufhin die Mieter auf Zahlung der vollen Miete, da der vorgenommene Abzug unberechtigt sei.Die Vermieter obsiegte in drei Instanzen. Der Bundesgerichtshof hat in letzter Instanz mit Urteil vom 06.07.2011 (AZ: VIII ZR 340/10) die in der Instanzrechtsprechung bislang vorherrschende Beweislastverteilung bei einem mieterseitig behaupteten Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Nebenkostenabrechnungen zu Lasten der Mieter entschieden: Ein Vermieter habe bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit zu beachten, d.h. er habe bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Bislang war die diesbezügliche Beweislastverteilung in der Rechtsprechung der Instanzgerichte so, dass der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür zu tragen hatte, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet habe. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass es jedoch der Mieter sei, der, wenn er einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot behauptet, auch vollumfänglich die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters trägt. Allein das Berufen auf eines „Betriebskostenspiegels für Deutschland“ mit den durchschnittlichen Kosten für eine Wohnung vergleichbarer Größe sei jedoch, so der Bundesgerichtshof, „nicht geeignet eine Pflichtverletzung des Vermieters dazulegen, weil es sich hierbei lediglich um überregional auf empirischer Basis ermittelte Zusammenstellungen von Betriebskostenansätzen handele, die den vielfältigen, je nach Region bzw. Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Wohnungsmarkts sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten des jeweils in Rede stehenden Anwesens nicht hinreichend Rechnung tragen, so dass aus den dort ausgewiesenen Durchschnittswerten im zu entscheidenden Einzelfall kein Anhaltspunkt für ein unwirtschaftliches Verhalten des Vermieters entnommen werden kann“. Es reiche aber auch nicht aus, wenn der Mieter lediglich behaupte, dass eine Nebenkostenabrechnungsposition auch für die Verhältnisse der konkreten Stadt ungewöhnlich hoch seien, denn es sei nicht der Vermieter, der für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte beweispflichtig sei. Nach diesem Urteil trifft somit den Mieter die alleinige Beweispflicht für einen Verstoß des Vermieters gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Fazit und Tipp: Mit diesem Urteil hat der Bundesgerichtshof die bislang gängige Beweislastverteilungspraxis geändert, was es für einen Mieter nunmehr äußerst schwer macht, gerichtlich mit dem Einwand gegen eine Nebenkostenabrechnung durchzudringen, dass der Vermieter gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen habe. Um die Erfolgsaussichten, gegen eine Nebenkostenabrechnung vorzugehen, zu prüfen, ist daher zu empfehlen, vorher anwaltlichen Rat einzuholen.