18. Juni 2012
Nebenkostenvorauszahlungen – Erhöhungsvoraussetzungen
Der Vermieter hatte dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung zugeschickt, aus der sich ein Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Mieters ergab. In dem Forderungsschreiben machte der Vermieter zugleich eine Erhöhung der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen geltend, was zu einer Erhöhung des Gesamtmietzinses führte. Der Mieter erhob gegen die – formell ordnungsgemäße – Nebenkostenabrechnung des Vermieters Einwendungen, u.a. deswegen, weil der Vermieter auch die Kosten einer leerstehenden Wohnung umgelegt hatte, ferner einzelne Nebenkostenpositionen wie Kehrwoche von den Mietern selbst gemacht worden seien und daher nicht berechnet werden dürften, und darüber hinaus bei einzelnen Positionen ein falscher Umlageschlüssel verwendet worden sei.
Der Mieter zahlte die vom Vermieter geforderte Nebenkostenvorauszahlungserhöhung nicht. Als – nach Ansicht des Vermieters –ein ausreichend hoher Mietrückstand vorlag – der Mieter zahlte weiterhin nur die früheren, geringeren Nebenkostenvorauszahlungen –, kündigte der Vermieter dem Mieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges. Die Räumungsklage des Vermieters wurde in den beiden Vorinstanzen beim Amtsgericht und beim Landgericht abgewiesen. Auch in der dritten Instanz beim Bundesgerichtshof hatte die Klage keinen Erfolg.
Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs konnte ein Vermieter bei einer sich aus der Nebenkostenabrechnung ergebenden Nachzahlung eine Erhöhung der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, wobei es hierfür ausreichend war, wenn die Abrechnung lediglich formell ordnungsgemäß war, mochte sie auch inhaltliche Fehler aufweisen.
Der Bundesgerichtshof hat diese seine Rechtsprechung nunmehr mit Urteil vom 15.05.2012 (AZ: VIII ZR 245/11) revidiert: „Blieben [ergänze: bei einer formell korrekten Nebenkostenabrechnung] inhaltliche Fehler, die das Abrechnungsergebnis zu Lasten des Mieters verändern, bei der Anpassung unberücksichtigt, hätte das zur Folge, dass die Vorauszahlungen nicht mehr wie geboten nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode bemessen würden. Vielmehr eröffnete eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden. Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung vertraglich verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Dies wäre aber der Fall, wenn der Vermieter die Anpassung jeweils auf der Basis der letzten Abrechnung auch dann vornehmen dürfte, wenn inhaltliche Fehler das Abrechnungsergebnis zum Nachteil des Mieters verschieben. Besonders gravierende Konsequenzen für den Mieter könnten sich ergeben, wenn sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut. In letzter Konsequenz könnte dies bedeuten, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, zu denen es überhaupt nur kommen konnte, weil er selbst eine fehlerhafte Abrechnung erstellt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete‟.
Der Bundesgerichtshof kommt somit zu dem Ergebnis, dass eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur dann begründet ist, wenn die Nebenkostenabrechnung sowohl formell als auch inhaltlich korrekt ist.
Im vorliegenden Fall war die Nebenkostenabrechnung inhaltlich unrichtig, weshalb sich kein Nachzahlungsanspruch ergab, weshalb auch kein Anspruch auf eine Erhöhung der Nebenkosten gegeben war, mit der Folge, dass kein Zahlungsverzug vorlag, die fristlose Kündigung unbegründet war und somit die Räumungsklage abgewiesen wurde.
Fazit und Tipp:
Dieses Urteil zeigt einmal mehr, dass man sowohl als Vermieter als auch als Mieter große Sorgfalt walten lassen muss, wenn es darum geht, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen bzw. zu kontrollieren. Von einer formell und inhaltlich korrekten Nebenkostenabrechnung kann, wie man oben sieht, auch später noch sehr viel abhängen.
Hier kann es sich sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter auszahlen, frühzeitig zum Rechtsanwalt zu gehen.