Umlage der Betriebskosten

Der BGH hat am 23.01.2008 entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf die Eintragungen im amtlichen Einwohnermelderegister zurückgreifen kann, um die Belegung des Hauses und damit die Personenzahl der fraglichen Wohnung zu ermitteln.
Vermieterin ist in dem entschiedenen Fall eine Gemeinde, die mit dem Mieter die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem den Kaltwasserverbrauch und die Kosten der Müllabfuhr, nach der Kopfzahl vereinbarte. Bei der Betriebskostenabrechnung für 2004 errechnete sie eine Nachforderung gegen den Mieter, wobei sie die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl anhand ihres Einwohnermelderegisters ermittelt hatte. Der Mieter weigerte sich zu zahlen, da die Wohnung mit weniger Personen belegt gewesen sei. Mit der daraufhin erhobenen Klage verlangte die Gemeinde die Betriebskostennachzahlung und begehrte die  Feststellung, dass sie die für die Umlage relevante Personenzahl dem Einwohnermelderegister entnehmen könne.
Die klagende Gemeinde war in allen drei Instanzen unterlegen. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung der Wohnung an, nicht auf das Meldeamtsregister, entschied auch der BGH. Das Einwohnermelderegister sei keine exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von – wie hier 20 – Wohnungen, denn die in einem solchen Haus stattfindende Fluktuation spiegele sich nach der Lebenserfahrung nicht zureichend im Einwohnermelderegister wider. Deshalb muss der Vermieter – wenigstens für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellen. Der höhere Aufwand und auftretende tatsächliche Schwierigkeiten ändern daran nichts.