Verjährung von Schadenersatzansprüchen anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses

Vielfach bekannt sind im Kauf- und Werkvertragsrecht die 2-jährige Gewährleistungsfrist, oder die 3-jährige „allgemeine Verjährungsfrist‟.

Vielen Vertragspartnern eines Mietverhältnisses – gleich ob Vermieter oder Mieter –  ist aber nicht bekannt, dass es im Mietrecht eine heimtückisch kurze Verjährungsfrist von nur 6 Monaten für bestimmte Ansprüche gibt. Diese bezieht sich für Vermieter auf alle Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Für den Mieter umfasst sie den Ersatz von Aufwendungen oder den Anspruch auf die Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung.

Die Ansprüche des Mieters verjähren in 6 Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses; die 6-monatige Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters beginnt – unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses – in dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil einmal mehr die übereinstimmenden Urteile der beiden Vorgängerinstanzen aufgehoben und den Beginn der Verjährungszeit für Ansprüche des Vermieters konkretisiert. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Zwischen Vermieter und Mieter war es im Jahr 2007 zu Differenzen gekommen, in deren Folge dieser die Wohnung Ende Juni 2007 räumte. Mit Anwaltsschreiben vom 2. Juli 2007 kündigte der Mieter das Mietverhältnis wegen „Vertrauensverlustes“ fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30. September 2007. Die „offizielle“ Abnahme der Wohnung erfolgte aufgrund einer Absprache der Parteien am 1. Oktober 2007. Der Vermieter hat gegen den Mieter am 19. März 2008 einen gerichtlichen Anspruch wegen Beschädigung der Wohnung in Höhe von über 8.500 Euro geltend gemacht. Der Mieter hat die Einrede der Verjährung erhoben und sich darauf berufen, dass er dem Vermieter bereits am 30. Juni 2007 persönlich die Rückgabe der Schlüssel unter Hinweis auf die bereits geräumte Wohnung angeboten hatte, was vom Vermieter aber abgelehnt worden war, und die Schlüssel anschließend in den Briefkasten des Vermieters geworfen hätte. Somit hätte die 6-monatige Verjährungsfrist am 30.6.2007 begonnen zu laufen, mit der Folge, dass die Verjährung 6 Monate später, also am 30.12.2007 eingetreten sei. Die Klage sei daher vom Vermieter zu spät erhoben worden. Das Amtsgericht hat sich dieser Auffassung des Mieters angeschlossen und die Klage des Vermieters abgewiesen. Der Vermieter ließ das Urteil in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht überprüfen. Das Landgericht bestätigte das Urteil des Amtsgerichts. Als Partei sollte man aber immer die Rechtskraft eines Urteils abwarten, denn es besteht immer die Möglichkeit, dass die höhere Instanz ein Urteil noch abändert. Genau so ist es auch hier geschehen: Mit Urteil vom 12.10.2011 (AZ VIII ZR 8/11) hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Landgerichts aufgehoben und dem Vermieter den Schadenersatz zugesprochen, weil die 6-monatige Verjährungsfrist nicht am 30.6.2007 begonnen habe zu laufen, sondern erst am 1.10.2007, denn der Vermieter habe die Wohnung erst am 1.10.2007 zurück erhalten. Der Vermieter hat – so der Bundesgerichtshof – die Wohnung nicht schon dadurch zurück erhalten, dass der Mieter Ende Juni versucht hatte, ihm die Wohnungsschlüssel zu übergeben, wobei der Vermieter die Annahme der Schlüssel verweigert habe. Der Vermieter ist zu diesem Zeitpunkt daher nicht in den Besitz der Wohnungsschlüssel gelangt und hat deshalb auch nicht die unmittelbare Sachherrschaft über die an Mieter vermietete Wohnung zurück erlangt. Auch dadurch, dass der Mieter die Schlüssel für die bereits geräumte Wohnung nach der gescheiterten Übergabe in den Briefkasten des Vermieters geworfen hat, habe der Vermieter – entgegen der Ansicht des vorinstanzlichen Landgerichts – nicht die Sachherrschaft über die Wohnung erhalten. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass ein Vermieter nicht verpflichtet sei, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf“ – zurückzunehmen. Im vorliegenden Fall besteht die Besonderheit, dass die Parteien nach dem Einwurf des Schlüssels durch den Mieter beim Vermieter nochmals einen gesonderten Rückgabetermin für die Wohnung auf den 1.10.2007 vereinbart haben. Diesen Termin hat der Bundesgerichtshof als „offiziellen“ Übergabetermin angesehen, in welchem der Vermieter die Wohnung erst zurückerhalten hat. Die Folge war, dass der Schadenersatzanspruch des Vermieters damit noch innerhalb der 6-Monats-Frist rechtzeitig gerichtlich geltend gemacht worden war.

Fazit und Tipp:

Auch dieser Fall zeigt einmal mehr, dass derjenige, der sogar zwei Vorinstanzen gewonnen hat, sich nicht sicher sein kann, dass das vorangegangene Urteil aus der Berufungsinstanz nicht in der letzten Instanz noch abgeändert und – wie hier – sogar ins Gegenteil verkehrt wird.

Nach einer Beendigung des Mietverhältnisses sollte man – gleich ob man Vermieter oder Mieter ist – immer zeitnah, etwaige Ansprüche gegen den anderen Vertragspartner schriftlich geltend machen. Man sollte bei der 6-Monats-Verjährungsfrist niemals bis zum letzten Tag warten.

Hier zahlt es sich sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter aus, frühzeitig zum Rechtsanwalt zu gehen.