Wohnungsmiete

Eine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte Endrenovierungsklausel ist nicht deshalb unwirksam, weil der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.01.2009 entschieden. Der Vermieter dürfe eine solche Endrenovierungsabrede jedoch nicht mehrfach verwenden, so der BGH. Sonst unterliege auch sie der Inhaltskontrolle nach AGB-Recht.

Der Beklagte war Mieter einer Wohnung des Klägers. In dem Formularmietvertrag vom 12.02.2000 ist unter § 16 in Nr. 1 geregelt, dass die Schönheitsreparaturen von dem Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen seien, und zwar während der Mietzeit mindestens in bestimmten Zeitabständen. § 16 Nr. 2 des Formularmietvertrages sieht vor, dass der Mieter die Mieträume in einem Nr. 1 entsprechenden Zustand zurückzugeben habe. In einem von den Mietvertragsparteien unterschriebenen Wohnungsübergabeprotokoll vom 06.03.2000 heißt es unter Nr. 6: „Herr U. übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben.“Der Kläger begehrt unter anderem Schadensersatz für Renovierungsarbeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses in Höhe von rund 1.200 Euro. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Die Revision des Klägers hatte Erfolg. Sie führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung des Verfahrens an das Berufungsgericht.Der BGH hat ausgeführt, dass ein Anspruch des Klägers zwar nicht aus der Klausel Nr. 1 in § 16 des Mietvertrages hergeleitet werden könne, weil sie einen starren Fristenplan enthalte und deswegen unwirksam sei. Auch Klausel Nr. 2 biete keine Grundlage, weil sie eine starre, vom Abnutzungszustand losgelöste Endrenovierungsklausel beinhalte, die ebenfalls unwirksam sei. Eine Renovierungspflicht folge jedoch aus der Endrenovierungsvereinbarung in Nr. 6 des Wohnungsübergabeprotokolls, sofern es sich dabei, wie vom Berufungsgericht angenommen, um eine Individualvereinbarung handele.Die Unwirksamkeit einer solchen, für sich allein gesehen unbedenklichen Abrede könne nicht aus dem Zusammentreffen mit einer unwirksamen Formularklausel – hier den Klauseln in § 16 des Mietvertrags – und einem dadurch eintretenden Summierungseffekt abgeleitet werden, stellte der BGH klar. Soweit aus dem Zusammentreffen einer Individualvereinbarung und einer Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters folge, führe dies nur zur Unwirksamkeit der Formularklausel. Die Individualvereinbarung unterliege dagegen nicht der Inhaltskontrolle.
Ebenso wenig könne eine Nichtigkeit der Individualvereinbarung angenommen werden. Der BGH führte aus, dass hier die Individualvereinbarung nachträglich getroffen worden sei und es somit an der erforderlichen Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts fehle. Durch das Protokoll der Wohnungsübergabe hätten die Parteien vielmehr dem bestehenden Mietvertrag noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern.Das Berufungsgericht soll laut BGH nun klären, ob es sich – wie vom Beklagten behauptet – bei dem Wohnungsübergabeprotokoll und der darin enthaltenen Endrenovierungsabrede um ein vom Kläger zur Mehrfachverwendung bestimmtes Formular handelt. Dieses würde nämlich als Allgemeine Geschäftsbedingung der Inhaltskontrolle nach AGB-Recht unterliegen.