Zur Einwendungsfrist bei einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Nebenkostenabrechnung

In dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall enthielt die Nebenkostenabrechnung des Vermieters keine Erläuterung zum verwendeten Umlageschlüssel, so dass nicht deutlich geworden war, ob vom Vermieter eine Umlage nach Verbrauch, Personenbelegung, Anzahl der Wohnungen, Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche oder sonstigen Flächen vorgenommen worden war.

Nach der seit einigen Jahren bestehenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs war die Nebenkostenabrechnung des Vermieters daher wegen formeller Mängel noch nicht fällig. Aus diesem Grund hatte das Amtsgericht die Klage des Vermieters auf Nachzahlung abgewiesen. Das Berufungsgericht hob das Urteil jedoch auf und sprach dem Vermieter den geltend gemachten Nachzahlungsbetrag zu, denn der Mieter – so das zweitinstanzliche Gericht – habe es versäumt, innerhalb der gesetzlichen Einwendungsfrist von 12 Monaten Einwendungen gegen die formell unrichtige Nebenkostenabrechnung dem Vermieter gegenüber zu erklären.

Der Mieter zog vor den Bundesgerichtshof, der mit Urteil vom 08.12.2010 (AZ: VIII ZR 27/10) die Klage des Vermieters erneut abwies:

Der Zugang einer wegen formeller Mängel unwirksamen Abrechnung setzt die 12- monatige Einwendungsfrist nicht in Lauf. Dies hat zur Folge, dass in den Fällen, in denen die Abrechnung hinsichtlich aller darin aufgeführten Kostenpositionen nicht den formellen Mindestanforderungen genügt, der Mieter mit Einwendungen, die erst nach den 12 Monaten vorgebracht werden, nicht ausgeschlossen ist. Sind dagegen nur einzelne, abtrennbare Kostenpositionen formell nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden, greift der Einwendungsausschluss nur hinsichtlich dieser Positionen nicht.

Fazit und Tipp:

Ein Vermieter muss bei Nebenkostenabrechnungen immer darauf achten, dass die 4 Mindestvoraussetzungen ordnungsgemäß ausgewiesen sind. Andernfalls ist seine Nebenkostenabrechnung formell nicht ordnungsgemäß, was zur Folge hat, dass er eine auf Nachzahlung gerichtete Klage verlieren kann. Außerdem besteht für den Mieter bei einer formell nicht korrekten Nebenkostenabrechnung unter Umständen sogar die Möglichkeit, die in den vorangegangenen 3 Jahren bezahlten Nebenkostenvorauszahlungen vom Vermieter zurückzuverlangen. Hier kann es sich daher für Vermieter und Mieter gleichermaßen auszahlen, anwaltlichen Rat einzuholen.